Warum Detroit?

Globale Aufmerksamkeit erlangte Detroit durch die Erklärung der Insolvenz am 18. Juli 2013. Detroit war die erste Stadt dieser Größenordnung, die diesen Schritt nach Chapter 9 der US-Insolvenzordnung ging. Ein massiver Schuldenschnitt (80 %) sowie eine vollständige Restrukturierung der städtischen Finanzen und Unternehmungen erlaubte es Detroit, wieder Boden unter den Füßen zu gewinnen, zum ersten Mal seit 50 Jahren.

• Befreit von der Last vergangener Generationen macht sich Detroit auf, das Testfeld postmoderner Ballungsräume zu werden. Die Wirtschaft (Detroit MSA) ist seit 2013 um ca. 10,7 % gewachsen (durchschnittlich 2,1 %) und setzte 2015 ganze 246 Milliarden um (das ist in etwa das BSP von Chile).
• Die lokale Regierung und die Stadtverwaltung stehen unter dem neuen Bürgermeister Mike Dougan neuen Investitionen sehr aufgeschlossen gegenüber und unterstützen kleine und große Investoren mit großzügigen Ausnahmen bei Baurecht und Steuervergünstigungen.

Dan Gilbert (u. a. Inhaber von Quick´n´Loans, Amerikas größter Hypothekenbank) und Mike Illitch (u. a. Inhaber von Little Ceasars, einer nationalen Pizza-Kette), beide Söhne der Stadt, haben in den letzten Jahren zweistellige Milliardenbeträge investiert.

Dan Gilbert (in den letzten 5 Jahren):

• Gesamtinvestitionen in die Innenstadt von ca. 4,9 Milliarden USD
• Verlegte alle seine Firmenzentralen mit 15.000 Arbeitsplätzen nach Detroit und schuf einen Bruttoumsatz von 12,7 Milliarden
• Ab 2018 mindestens 3 Großprojekte: 2 neue Wolkenkratzer und ein Fußballstadion

Mike Illitch (in den letzten 5 Jahren):

• Gesamtinvestitionen von ca. 2.1 Milliarden USD
• Entwickelt derzeit einen neuen, ca. 50 Blocks umfassenden Stadtteil mit neuem Basketball- und Eishockey-Stadion
• Der neue Stadtteil ist zentral gelegen und verwandelt eine bis dato heruntergekommene Gegend in ein neues Wohn- und Vergnügungsviertel

• http://www.detroitnews.com/story/business/real-estate/2016/01/08/development-boom-detroit/78447964/
• https://detroit.curbed.com/maps/detroit-building-construction-map
• http://www.districtdetroit.com/
• http://www.detroitnews.com/story/business/2017/02/22/pistons-hudson-site-deals-face-another-dda-test/98261152/
• http://www.freep.com/story/news/local/michigan/2017/04/04/gilbert-detroit-downtown-soccer-economy-development/100037678/

Detroit hat in den letzten 50 Jahren so gut wie keine Investitionen im Bereich Wohnen und Gewerbe gesehen. Der Zuzug von mehrheitlich jungen Menschen seit 2013 hat zu einem nie dagewesenen Bauboom geführt, besonders im Bereich Renovierung und Bauen im Bestand, 2016 wurden aber auch 1.300 Neubauwohnungen im Innenstadtbereich realisiert. Alleine die Firma Bedrock, einer der größten Bauträger in der Stadt, hat in den letzten Jahren 2.200.000.000 USD in über 80 Gebäude im Innenstadtbereich investiert. Unter anderem in ein neues Basketballstadion sowie den umgebenden Stadtteil (District Detroit, ca. 5 Mill.), einen neuer Wolkenkratzer in der Innenstadt (Hudson Site, ca. 2 Mill.), ein neues Fußballstadion (ca. 2,4 Mill.) und in eine Vielzahl von neuen Wohngebieten sowie eine brandneue Straßenbahnlinie, welche die Innenstadt mit den anderen Stadtteilen verbindet.

Internationale Lage

• Detroit liegt an den Great Lakes & der kanadischen Grenze
• Detroit fertigt 25 % des binationalen Handels ab
• Great Lakes: Größte Süßwasser-Reserve (20 %) der Welt
• Detroit-Port: ca. 200 Mill. Tonnen Fracht pro Jahr

Bedeutung in den USA:

• Detroit bildet mit den Metropolregionen Chicago und Toronto die  Megaregion „Great Lakes“
• Great Lakes ist die größte und dichtbesiedeltste Mega-Region in Nordamerika mit 59 Mill. Einwohnern
• Bis 2025 wird die Region um 10 % auf 65 Mill. anwachsen
• Das Bruttosozialprodukt der Mega-Region beträgt 4,5 Billiarden und entspricht in etwa der Wirtschaftsleistung Japans
• Hier leben ca. 20 % der Bevölkerung Nordamerikas

Das Detroit von heute ist in vielerlei Hinsicht mit New York in den 80er-Jahren oder Berlin nach dem Mauerfall zu vergleichen. Es gibt viel Platz und noch mehr Möglichkeiten, der Stadt seinen Stempel aufzudrücken.

Zuerst kommen die Künstler, die ganze Stadtteile besetzen und aus verfallenden Häusern Ateliers, Kommunen und Galerien machten. Mit ihnen entsteht eine Subkultur: Clubs & Partys in leerstehenden Fabrikhallen, Coffeeshops mit Bioprodukten und veganen Gerichten.

„Detroit hat Potenzial, das nächste große Ding zu werden, 34.5 Prozent aller Erwerbstätigen sind Mitglieder der kreativen Klasse, das ist heute schon mehr als der US-Durchschnitt“ so Wirtschaftswissenschaftler Richard Florida.

Seiner Theorie nach wächst die ökonomische Stärke einer Region überproportional mit dem Zuzug von Künstlern, Musikern, Homosexuellen und Tech-Fachkräften.

Günstige Mieten, niedrige Löhne, eine Vielzahl von Förder- und Mentoren-Programmen sowie drei auf Ingenieurwesen spezialisierte Universitäten machen die Stadt zu einer attraktiven Alternative zu Tech-Standorten wie dem Silicon Valley, New York oder Austin, Texas.

• https://i-d.vice.com/en_us/article/new-york-i-love-you-but-its-time-to-move-to-detroit
• http://www.galapagosdetroit.com/whydetroit/
• https://venturebeat.com/2017/05/20/why-i-love-the-detroit-startup-scene/
• http://www.modeldmedia.com/features/splt-detroit-102416.aspx
• http://www.businessinsider.com/young-professionals-flocking-to-detroit-2013-7

Detroit ist international für seine niedrigen Immobilienpreise bekannt. Investoren aus China und dem arabischen Raum freuen sich über die günstige Kombination aus Rechtsstaat, Transparenz und niedrigen Einkaufspreisen, besonders jedoch über die vergleichsweise hohen Bruttomieten.

Liegt der durchschnittliche Hauspreis in der Nachbarstadt Chicago bei ca. 250.000 USD, so liegt er in Detroit bei gerade mal 60.000 USD, also fast viermal weniger. Die Durchschnitts-Bruttomieten pro Einheit hingegen liegen in Detroit bei 762 USD (762*12/60.000 = 0,15), also bei einer Bruttowarmverzinsung von ca. 15 %, im Vergleich zu Chicago mit 935 USD und einer Bruttowarmverzinsung von 4 % (935*12/250.000 = 0,043).

Dies sind stadtweite Durchschnittswerte des US Census Bureaus. In einigen Stadtteilen liegt die Durchschnitts-Bruttowarmverzinsung sogar noch um einiges höher.

In Sachen Profisport ist Detroit Spitze. Detroits Downtown ist Heimat für alle 4 US-Profisportligen: Football, Baseball, Basketball und Eishockey. Auch für den Neuling unter den „Major Sports“, den Fußball, ist ein Downtown-Stadion geplant. Die Spielzeiten der einzelnen Saisons sind so geplant, dass ganzjährig Sportveranstaltungen stattfinden können. Die Stadien werden auch für Konzerte und andere Großveranstaltungen genutzt.

Detroits Wirtschaft profitiert enorm von den Stadien und den anreisenden sowie lokalen Sportfans.

• Insgesamt gibt es 138.000 Stadionplätze in der Downtown-Gegend

Wirtschaftliche Auswirkungen am Bsp. der„Pistons“, Detroits Basketball-Team (Detroit Free Press vom 22.11.2016) laut einer Studie der Universität Michigan:

• Gesamtauswirkung ca. 596 Millionen USD
• Davon 261 Millionen für bauliche Maßnahmen, z. B. Trainingsfacility
• Davon 90 Millionen Umsatz in Ticketverkäufen (Spiele und Konzerte)
• Davon 290 Millionen Auswirkungen auf Arbeitsmarkt und den Downtown-Umsatz

Detroit-MSA ist und bleibt Motor-City, die großen drei amerikanischen Autohersteller (GM, Ford und Chrysler) haben hier ihren Hauptsitz und Fabriken. Jeder internationale Autohersteller und Zulieferer hat hier Niederlassungen, Fabriken, Technologie und Design-Zentren. Alles in allem kommt die Gegend auf über 4.000 Fabriken!

Alleine im Jahr 2010 waren die lokalen Gewerbeabgaben 91 Milliarden Dollar wert, die auf Bundesebene 41 Milliarden.

Die Krise 2009 war eigentlich ein Segen für die „Big Three“, die US-Bundesregierung wurde kurzfristig Teilhaber und zwang sie zusammen mit den starken Gewerkschaften, umfassende Reformen umzusetzen, alte Strukturen zu überkommen und sich neu zu definieren, ein Schuldenschnitt tat sein übriges. Heute ist die US-Automobilindustrie wieder wohlauf und wächst stabil.

Das gesamte DRS-Portfolio befindet sich in der „La Salle Gardens“-Nachbarschaft, nordwestlich von Greater Downtown.

Ein Portfolio in La Salle Gardens anzulegen, macht aus vielerlei Hinsicht Sinn:

• Starke Anker: Arbeitgeber, Universitäten und Unterhaltung in unmittelbarer Nähe
• Preise mit Entwicklungspotential, steigende Mieten
• Gute Mieter in Aussicht, da die steigenden Preise in Greater Downtown Studenten und Yuppies nach Alternativen suchen lässt

• Großartiger Baubestand, viele Parks & Alleen
• Günstige Gebäude von der Detroit Land Bank
• Gute Lage, zentrumsnah und gut angebunden
• Abwechslungsreiche Stadtlandschaft  mit großem Spannungsfeld von Villengegend bis zu Art-Deco-Wohnblöcken
• Starke Nachbarn: Detroits drittgrößter Developer ist hier aktiv (The Platfom)